Arhiv tekstova
Granica »skratila« katastarski prostor
Podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da je Subotica u samom vrhu gradova u Republici Srbiji kada se promatra tržište nekretnina. Točnije, zauzima visoko četvrto mjesto, iza Beograda, Novog Sada i Niša. Ovakav podatak je nesumnjivo zanimljiv, ali zahtijeva podrobniju analizu koja će nam otkriti pozadinu ove navodne atraktivnosti Subotice.
Usporedbe s ostalim gradovima
Kada pogledamo ovaj slijed najtraženijih gradova Srbije, lako je primijetiti da su to upravo i gradovi s najvećim brojem stanovnika. Beograd, Novi Sad i Niš, osim što imaju veći broj stanovnika, imaju i šire područje koje migracijski gravitira k ovim gradovima. Subotica je po ovoj statistici jedino još iza Kragujevca koji nije toliko privlačan na polju tržišta nekretnina. Ono što sve ove gradove čini privlačnijima na polju migracijskih procesa jest činjenica da su to sveučilišni centri u koje se, upravo zbog te okolnosti, priliva dio populacije i u značajnoj mjeri ipak odlučuje tu ostati i radno se angažirati. Vrijedno je pomena da su ovi gradovi i važniji administrativni centri što također doprinosi njihovoj atraktivnosti na polju tržišta nekretnina. Pozicioniranost Subotice uz samu granicu je svojevrsna mana jer joj je upravo taj položaj »skratio« katastarski prostor i onemogućio joj da bude značajniji administrativni centar na širem području, kao što je to, primjerice, Novi Sad.
Prethodno navedene usporedbe i obrazloženja ne pretpostavljaju Suboticu kao grad u kojem je potražnja za nekretninama u porastu, ali je to ipak slučaj koji je vrijedan pojašnjenja. Kada analiziramo podatke Republičkog geodetskog zavoda, a koji se odnose na period od 2012. do 2019. godine, Subotica jest u samom vrhu na polju tržišta nekretnina, s prosječnim rasponom od 2.000 do 5.000 registriranih kupoprodaja, osim 2013. godine kada je taj broj bio znantno manji i iznosio je ispod 200 registriranih kupoprodaja. Važno je istaknuti da se u ovu statistku računa i kupoprodaja poljoprivrednih zemljišta što je značajniji udio tržišta nepokretnosti na teritoriju Subotice pa se ovi podaci moraju uzeti s rezervom ako želimo promatrati isključivo one stavke koje se odnose na stambene objekte.
Utjecaj IT sektora
Tijekom posljednja dva desetljeća, cijene nekretnina procentualno prate one na europskom tržištu i svoj vrhunac dostižu 2006. i 2007. godine kada uslijed krize cijene kuća i stanova u urbanim sredinama opadaju, što je svakako bio slučaj i u Subotici. Tijekom godina krize i razdoblja postupnog oporavka cijene su u Subotici opadale, što nije bio slučaj s Novim Sadom i Beogradom koji su uglavnom zadržavali svoj tržišni status. Jedan od razloga zbog čega je to tako je i razvoj IT sektora u ovim gradovima za koji se znalo da će održavati relativno visoke cijene stanova, imajući u vidu da je to izrazito progresivna industrija. Upravo ovi gradovi imaju u okviru svojih sveučilišta smjerove koji su s lakoćom odgovarali na potrebe ove industrije i time privlačili znatan broj mladih, ne samo iz svoje neposredne okoline već i iz ostalih dijelova Srbije. Poslovi koje IT sektor generira su značajno više plaćeni u odnosu na republički prosjek i upravo je to jedan od razloga što se visoka cijena stanova zadržala, a u posljednjih nekoliko godina i počela postupno rasti. Primjetan je i nimalo zanemarljiv rast IT sektora u Subotici koja broji oko 140 kompanija. Njihov utjecaj na porast cijena stanova je već sada vidljiv i pretpostavlja se da će biti i značajniji u narednom periodu.
Migracije ka Subotici
Migracijski pritisak okolnih manjih gradova na Suboticu je također primjetan i tome zasigurno doprinosi Slobodna zona Subotica gdje nekoliko kompanija zapošljava oko 3.200 radnika. Nakon što se 2014. godine znatan broj Subotičana zaposlio u zapadnoeuropskim državama zahvaljujući posjedovanju dvojnog državljanstva, nedostatak ljudskih resursa nadomješćuju ponajviše stanovnici okolnih gradova poput Sombora i njegove okolice. Iako je Novi Sad značajniji administrativno-poslovni centar od Subotice, visoka cijena stanova je uvjetovala stanovnike sjevernog dijela Vojvodine da se orijentiraju ka Subotici koja je još uvijek neusporedivo pristupačnija. Ukoliko se ostvari potencijalno proširenje Slobodne zone, Subotica neće u potpunosti biti u mogućnosti odgovoriti na ovaj zahtjev vlastitim ljudskim resursima, poglavito visokostručnom radnom snagom. Pretpostavka je da će ove praznine opet popunjavati stanovnici okolnih gradova što će nesumnjivo imati utjecaja na intenzitet gradnje stanova i njihove cijene. Koliki će taj utjecaj biti ovisi i o rastu plaća u privatnom sektoru, a treba imati u vidu da je osobenost ove regije potreba da se nekretnina posjeduje, a ne iznajmljuje kao što je to najčešći slučaj u zapadnoeuropskim državama. Nedovoljan rast plaća i slaba kreditna sposobnost primorava većinu stanovnika periferije općine i okolnih mjesta da se odluče na iznajmljivanje stambenih prostora što se može očitovati u potražnji kod svih agencija koje se bave tržištem nekretnina na teritoriju Subotice.
Nedostatak infrastrukture
Web stranica gradnja.rs (https://www.gradnja.rs/mapa) svakodnevno, uz pomoć google.maps servisa, ažurira podatke o aktivnim gradilištima na teritoriju Srbije i upravo ovdje možemo sagledati usporedne podatke s ostalim gradovima i pratiti kojim intenzitetom se oni razvijaju. U Subotici je trenutno aktivno trinaest gradilišnih lokacija koje se odnose na stanogradnju i skoro sve su koncentrirane na širi centar Grada. Ova pojava pokazuje da se Subotica izgrađuje ili popunjava »iznutra«, odnosno, suprotno praksi tijekom realsocijalizma, kada su se gradovi planski širili prema periferiji. Novi trendovi stanogradnje, koji u svojim planovima ne promišljaju širi prostor koji podrazumijeva parkove i zelene površine, pješačke i biciklističke staze i dovoljan broj parking mjesta, rezultiraju svakodnevnim prometnim kolapsima koji su primjetni u spomenutim većim gradovima. Ovakvo višegodišnje stanje je rezultiralo postupnom migracijom stanovnika Beograda ka Pančevu gdje se broj gradilišta ubrzano povećava. Pretpostavlja se da će ovakvi migracijski trendovi zahvatiti sve gradove čija prometna infrastruktura nije pratila intenzivnu stanogradnju. Koliko je važno planirati prostor u kojem se grad razvija, možemo sagledati na primjeru naselja Prozivka koja je u proteklom desetljeću »popunjena« sadržajima kao što su bazen, teretane, restorani i ostali prostori zabavnog karaktera, a koji je čine zasebnom urbanom cjelinom i atraktivnom lokacijom za stanovanje, što pokazuju stabilne cijene kvadrata.
Dubravko Bilinović
