Tema
Ključ u ruke bez ušteđevine
U Srbiji je od 2025. pokrenut novi državni program subvencioniranih stambenih kredita za mlade, mjera koja mladim ljudima omogućava kupnju prve nekretnine uz minimalno učešće od samo 1%, što je jedinstvena mjera u Europi prema riječima Ministarstva financija. Program je startao u praksi sredinom ožujka 2025., nakon što je zakon usvojen u Skupštini i banke potpisale ugovore s državom. Interes mladih pokazao se izuzetno velikim već u prvim tjednima. Prema podacima Ministarstva financija, do kraja ožujka (dakle u svega par tjedana) pristiglo je oko 1.790 prijava zainteresiranih za subvencionirani kredit. Već 25. ožujka 2025. potpisani su i prvi ugovori – četiri mlade korisnice kredita zaključile su kupnju stanova u Novom Sadu, Pančevu, Zrenjaninu i Subotici, kroz Poštansku štedionicu.
Uvjeti kredita
Prema Zakonu o subvencioniranim stambenim kreditima za mlade, osnovni uvjeti su vrlo povoljni. Minimalno učešće kupca iznosi 1% vrijednosti nekretnine, što znači da se može dobiti kredit koji pokriva čak 99% kupoprodajne cijene. Primjerice, za stan od 100.000 eura potrebno je učešće od samo 1.000 eura. Država time praktično uklanja najveću prepreku mladima koji nemaju dovoljno ušteđevine za standardnih 20% depozita koliko banke inače traže. Kredit se odobrava isključivo za prvu stambenu nekretninu – korisnik (niti njegov bračni partner) ne smije prije imati stan ili kuću u vlasništvu, niti biti korisnik drugog stambenog kredita. Potrebno je imati državljanstvo Srbije i prebivalište u zemlji, a dob pri podnošenju zahtjeva mora biti između 20 i 35 godina. Pravo na kredit imaju zaposleni na neodređeno, poljoprivrednici, paušalci, samostalni umjetnici, zaposleni na određeno uz jamca i nezaposleni također uz jamca. Ne smiju se imati neizmirene obveze prema bankama u posljednjih 12 mjeseci. Iznos kredita ograničen je na maksimalno 100.000 eura glavnice. Nema formalnog ograničenja na cijenu nekretnine koju kupujete – ako je cijena viša, razliku iznad 100.000 eura korisnik mora pokriti samostalno po komercijalnim uvjetima, jer država subvencionira kredit samo do tog iznosa. Krediti se mogu koristiti za kupnju stana ili kuće, montažne kuće, bilo novogradnje ili starogradnje, pa čak i za nekretnine u izgradnji pod određenim uvjetima (mora biti u visokoj fazi dovršenosti i pod bankarskim projektnim financiranjem). U obzir dolaze i placevi s građevinskom dozvolom za kuću, a uz stan se može financirati i pripadajuća garaža/parking. Time je omogućena prilično široka lepeza opcija za mlade kupce, nisu ograničeni samo na nove stanove određene državne gradnje, već mogu birati na tržištu. Rok otplate kredita može biti vrlo dug – čak do 40 godina, ali najduže do navršene 70. godine života korisnika, navode u Ministarstvu financija. Primjerice, 25-godišnjak može otplaćivati kredit 40 godina do svoje 65. godine. Postoji mogućnost grejs perioda do 12 mjeseci od puštanja kredita – dakle prvu godinu mladi dužnik može imati odgodu otplate glavnice. U tom razdoblju plaćala bi se samo subvencionirana kamata, ili se čak ni kamata ne bi plaćala prvih 12 mjeseci, ovisno o dogovoru s bankom. Nakon grejs perioda otplata se nastavlja u jednakim mjesečnim anuitetima, najviše 480 rata ako je puni rok 40 godina. Prijevremena otplata kredita također je dozvoljena bez ikakvih naknada ili penala, što je dodatna povoljnost. Korisnik može, ako mu financije dopuste, ranije otplatiti dio ili cijeli kredit, a da ga banka ne kazni dodatnim troškovima. Ključno ograničenje ovog kredita je da mladi kupac zaista koristi nekretninu za vlastito stanovanje – ne smije je prodati niti iznajmiti u prvih šest godina otplate. Dok traje subvencioniranje kamate od strane države, dakle šest godina, korisnik mora imati prijavljeno prebivalište u tom stanu/kući i živjeti u njoj, bez mogućnosti da je daje u najam trećim osobama. Također, nekretninu ne smije otuđiti (prodati ili pokloniti) u tom periodu, osim ako bi došlo do prisilne prodaje zbog neplaćanja. Ukoliko se prekrše ove odredbe, korisnik gubi pravo na subvenciju te mora vratiti sav iznos subvencionirane kamate sa zateznom kamatom.
Pogodnosti u početku otplate
Ono po čemu se ovaj program najviše ističe u odnosu na komercijalne kredite jest izuzetno niska kamata u početnom razdoblju. Kamata za korisnika iznosi samo 1,5% godišnje fiksno tijekom prvih šest godina otplate. Tako niska stopa ostvaruje se zahvaljujući tome što je država preuzela dva postotna poena kamatne stope – praktično država subvencionira dvije trećine tržišne kamate, dok mladi plaćaju preostalu trećinu. U ugovoru je definirano da je nominalna kamatna stopa u tih prvih šest godina 3,5% fiksno, ali država dotira 2%, pa efektivno korisnik plaća 1,5%. Nakon isteka šest godina subvencionirane kamate, kredit prelazi na promjenjivu kamatu vezanu uz tromjesečni ili šestomjesečni EURIBOR + 2% marže, navode u Ministarstvu financija. To znači da od sedme godine nadalje korisnik plaća tržišnu kamatu koju banka primjenjuje za slične kredite (npr. ako je EURIBOR oko 3%, ukupna kamata bi bila oko 5% u tom trenutku). Dakle, kamatna stopa je fiksirana na 1,5% u prvih šest godina, a potom postaje promjenjiva prema kretanju europskih kamatnih stopa. Važno je istaknuti da država prestaje subvencionirati kamatu nakon šeste godine, pa mladima predstoji veći financijski teret u nastavku otplate. Ipak, prvih nekoliko godina najniže su rate, što olakšava početak samostalnog života. Država je preuzela i dio rizika otplate kako bi motivirala banke da se uključe u program. Garantira 40% glavnice kredita u prvih 10 godina. U praksi to znači da ako korisnik prestane plaćati pa dođe do ovrhe u startnom razdoblju, država jamči bankama isplatu do 40% preostalog duga. Time se bankama kompenzira činjenica da primaju minimalno učešće od klijenata. Upravo zahvaljujući toj garanciji Srbija je jedina zemlja u Europi koja omogućava stambeni kredit s učešćem od svega 1%, naglasio je ministar financija Siniša Mali. Banke su inače uobičajeno tražile barem 20% vlastitog učešća kupca radi sigurnosti, ali ovdje država djeluje kao su-garant. Osim subvencioniranja kamate i jamstva, država je mladima smanjila i prateće troškove kredita. Ukida se niz naknada i dažbina koje inače poskupljuju kupnju nekretnine: banke su se odrekle naplate naknade za obradu kredita, Republički geodetski zavod ne naplaćuje upis hipoteke niti izdavanje lista nepokretnosti, a javni bilježnici (notari) neće naplaćivati ovjeru založne izjave ni ovjeru kupoprodajnog ugovora. Kredit mogu dobiti i zaposleni i nezaposleni mladi, s tim da će konačnu odluku o odobrenju donijeti banka. Zakon je eksplicitno dopustio da, uz solventnog jamca, i mlada osoba bez posla može podnijeti zahtjev.
Banke koje sudjeluju u programu
U program su se uključile gotovo sve najveće banke u Srbiji. Državna banka Poštanska štedionica bila je prva – ona je sredinom ožujka 2025. krenula s odobravanjem ovih kredita mladima. Ubrzo su joj se pridružile i velike privatne banke. Prema riječima ministra Malog, ukupno osam banaka sudjeluje: uz Poštansku štedionicu, tu su Banca Intesa, NLB Komercijalna banka, OTP banka, AIK banka, Unicredit, Erste banka i Raiffeisen banka. Te banke čine preko 90% bankarskog tržišta u Srbiji, tako da program ima široku pokrivenost. Prve dvije banke (Poštanska i NLB) počele su primati zahtjeve već u ožujku, a ostale su formalno priključile program tijekom travnja 2025. Svaka od njih ponudila je kredite pod jednakim osnovnim uvjetima propisanim zakonom, s tim da se mogu natjecati i dodatnim pogodnostima – primjerice, neke banke oglašavaju povoljnije fiksne kamate izvan subvencioniranog perioda. Za korisnike praktično nema razlike koju banku odaberu u pogledu učešća i subvencije, ali mogu birati prema brzini obrade ili eventualnim dodatnim benefitima.
Ivan Ušumović
