Prema najnovijim podacima Eurostata od 28. siječnja ove godine, prosječna cijena jednog hektara obradivog zemljišta u Europskoj uniji (EU) iznosila je 11.791 eura u 2023. godini. Ova prosječna vrijednost pokazuje značajne razlike između država članica, pri čemu su zemlje s ograničenom dostupnošću zemljišta i većim urbanim pritiscima bilježile znatno više cijene. Istovremeno, prosječna godišnja najamnina po hektaru poljoprivrednog zemljišta u EU iznosila je 131 euro, što je čak 90 puta manje od prosječne cijene zemljišta. Podaci Eurostata pokazuju kako cijene poljoprivrednog zemljišta u EU značajno variraju, ovisno o zemlji, regiji i namjeni zemljišta. Dok su cijene u pojedinim državama izrazito visoke zbog pritiska za prenamjenu zemljišta, druge zemlje bilježe niže vrijednosti zbog ekonomskih i klimatskih uvjeta. Razumijevanje ovih trendova ključno je za buduće planiranje poljoprivredne politike, investicija u ruralni razvoj i održivost poljoprivrede u Europi.
Velike razlike
Među 22 države članice EU za koje su dostupni podaci za 2023. godinu, najveće razlike u cijeni poljoprivrednog zemljišta zabilježene su između Hrvatske, gdje je hektar obradivog zemljišta u prosjeku koštao 4.491 euro, i Malte, gdje je ista površina dosezala nevjerojatnih 283.039 eura. Ova razlika odražava brojne ekonomske, geografske i zakonske čimbenike koji utječu na tržište zemljišta, uključujući pritisak za prenamjenu zemljišta, lokalne subvencije te vlasnička ograničenja. Cijene su također bile izrazito visoke u Nizozemskoj, Luksemburgu i Danskoj, dok su osim Hrvatske, među najnižima bile u Rumunjskoj, Bugarskoj i Mađarskoj. U tim državama poljoprivredna proizvodnja i dalje zauzima velik dio gospodarstva, dok su niži troškovi zemljišta povezani s manjim pritiskom za urbanizaciju i prenamjenu zemljišta.
Osim razlika među državama, značajne su i regionalne razlike unutar pojedinih zemalja. Primjerice, najviša prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta u EU zabilježena je u austrijskoj regiji Wien, gdje je hektar obradivog zemljišta 2023. godine koštao 189.000 eura. S druge strane, najniža regionalna cijena zabilježena je u Övre Norrland u Švedskoj, gdje je hektar zemljišta u prosjeku iznosio samo 1.951 euro. Takve razlike često proizlaze iz specifičnih lokalnih faktora kao što su blizina urbanih centara, kvaliteta tla, klimatski uvjeti te mogućnosti za navodnjavanje. Regije s povoljnim agroekološkim uvjetima i dobro razvijenom infrastrukturom obično imaju više cijene, dok ruralna područja s manjim ekonomskim potencijalom bilježe niže vrijednosti zemljišta.
Poljoprivredno zemljište u EU može se podijeliti na obradivo zemljište i trajne travnjake (pašnjake), pri čemu je obradivo zemljište uvijek skuplje zbog svoje veće produktivnosti i mogućnosti intenzivne uporabe. Prosječna cijena jednog hektara obradivog zemljišta u 2023. godini bila je 2.212 eura viša od cijene jednog hektara trajnih travnjaka, koji su u prosjeku koštali 9.578 eura.
Najveće razlike između cijena obradivog zemljišta i trajnih travnjaka zabilježene su u Grčkoj, konkretno u regiji Voreio Aigaio, gdje je razlika bila čak 20 puta veća – hektar trajnih travnjaka koštao je 1.774 eura, dok je hektar obradivog zemljišta dosezao 36.824 eura. U Bugarskoj su trajni travnjaci najjeftiniji u EU, s prosječnom cijenom od 1.986 eura po hektaru, što je četiri puta manje od prosječne cijene obradivog zemljišta u toj zemlji (8.215 eura).
Cijene i najamnine poljoprivrednog zemljišta ovise o brojnim faktorima, koji uključuju nacionalne i regionalne zakone – u nekim zemljama postoje ograničenja za kupovinu zemljišta od strane stranih investitora, dok druge nude porezne olakšice za poljoprivrednike; klimatske i agroekološke uvjete – regije s plodnim tlom i povoljnom klimom postižu više cijene, dok područja s ograničenom produktivnošću imaju niže cijene zemljišta; blizinu urbanih centara i prometne infrastrukture – zemljište u blizini gradova često je skuplje zbog mogućnosti prenamjene za građevinske ili industrijske svrhe; subvencije i poticaji – državne potpore poljoprivrednicima mogu povećati potražnju za zemljištem, što dovodi do rasta cijena; tržišne sile ponude i potražnje – osim poljoprivrednika, interes za kupnju zemljišta dolazi i od investitora koji planiraju koristiti zemljište u nepoljoprivredne svrhe.
Rast cijena u Srbiji
Prema najnovijim podacima Republičkog geodetskog zavoda, cijene poljoprivrednog zemljišta u Srbiji nastavile su rasti u 2024. godini, pri čemu su najveće vrijednosti zabilježene u Vojvodini i beogradskoj regiji, dok su najniže cijene evidentirane u južnoj i istočnoj Srbiji. Prema statističkim podacima, najskuplje poljoprivredno zemljište u 2024. godini prodano je u Južnobačkom okrugu, gdje je maksimalna cijena dostigla 31.400 eura po hektaru. Visoke cijene zabilježene su i u Srijemskom okrugu, gdje su hektari dostizali 30.000 eura, dok je u Zapadnobačkom okrugu maksimalna cijena iznosila 29.850 eura po hektaru.
S druge strane, najjeftinije poljoprivredno zemljište u Srbiji nalazi se u južnoj i istočnoj Srbiji, gdje je minimalna cijena zemljišta u 2024. godini bila 400 eura po hektaru. Iako su pojedine parcele dostizale cijene i do 25.750 eura, prosječne vrijednosti u ovim regijama ostaju znatno niže u usporedbi s Vojvodinom. Zanimljivo je da je i beogradska regija zabilježila značajan rast cijena poljoprivrednog zemljišta. U ovom području, minimalna cijena zemljišta iznosila je 1.400 eura po hektaru, dok je maksimalna dostigla 40.750 eura, što ga čini jednim od najskupljih u Srbiji. Visoke cijene u ovoj regiji posljedica su blizine glavnog grada i potencijala za urbanizaciju. Analiza podataka pokazuje da su cijene zemljišta u Srbiji u porastu u svim regijama, pri čemu Vojvodina i Beograd i dalje prednjače po vrijednosti zemljišta. U Sjevernobanatskom okrugu maksimalna cijena zemljišta dosegla je 20.000 eura po hektaru, dok je u Srednjebanatskom okrugu zabilježena najviša vrijednost od 21.000 eura.
I. U.
