Širom Vojvodine
Iskustva iz susjedstva: slični programi i njihove posljedice
Državne subvencije za stambene kredite mladima nisu novost – slične programe posljednjih godina imale su i druge zemlje u regiji, s različitim modelima. Pogledajmo ukratko kako su to radile Hrvatska, BiH i Crna Gora, te koliko su ti programi bili uspješni i isplativi za mlade.
Hrvatska: APN subvencionirani krediti i skok cijena nekretnina
U Hrvatskoj se od 2017. provodio program subvencioniranja stambenih kredita preko APN-a (Agencija za pravni promet nekretninama) s ciljem pomoći mladim obiteljima. Mjera je bila namijenjena građanima do 45 godina starosti koji nisu imali odgovarajući stan ili kuću u vlasništvu. Bit programa: država je određeni broj godina sufinancirala dio mjesečne rate stambenog kredita. Konkretno, za kredite odobrene putem APN poziva država bi pet godina plaćala između 30% i 51% iznosa rate (ovisno o razvijenosti područja gdje se nekretnina kupuje). Korisnik je plaćao ostatak rate. Uz to, za svako rođeno ili usvojeno dijete tijekom tih pet godina, subvencija se produžavala za dodatne dvije godine. Tako su mladi bračni parovi mogli ostvariti i do sedam, devet ili više godina subvencija ako su dobili djecu u međuvremenu, što je bila demografska komponenta programa. Program APN provodio se kroz godišnje natječaje – mladi su se prijavljivali svake godine u rujnu, od 2017. nadalje, dok je bilo sredstava i interesa. Interes je rastao svake godine, pa je tako npr. 2023. zaprimljeno 5.560 zahtjeva, od čega je odobreno 5.346 (odbijeno 145, a 69 podnositelja je odustalo). Prosječna dob korisnika bila je 32 godine, prosječan iznos kredita 81.500 eura, a rok otplate oko 23 godine. Od početka programa 2017. do 2023. ukupno je zaprimljeno preko 32.000 zahtjeva. Prema podacima Ministarstva graditeljstva, kroz taj program je do 2023. stambeno zbrinuto preko 33.000 mladih obitelji, pri čemu je rođeno više od 7.800 djece (koja su donijela produljenje subvencija) i dodatno je uključeno preko 17.500 maloljetne djece (koja su postojala u kućanstvima) u obračun subvencija. Država je do 2023. za subvencije utrošila oko 139,4 milijuna eura. U program se uključivalo 12-14 banaka godišnje, koje su nudile kamate u prosjeku oko 3-4%. Korisnici su i u Hrvatskoj sami morali osigurati standardno učešće (najčešće 10-20%), jer je subvencija pokrivala dio rate, a ne dio glavnice unaprijed. Na prvi pogled, hrvatski model je mnogo ljudi doveo do vlastitog doma uz znatne uštede – pet godina po 30% manje rate znači solidan iznos. Međutim, stvarnost je bila manje ružičasta. Tržište nekretnina reagiralo je na subvencije tako da su prodavatelji dizali cijene uoči svakog APN natječaja, znajući da će kupci dobiti »državni popust«. Kako piše portal Studentski.hr, APN krediti su imali domino efekt na rast cijena nekretnina, što je mnogim mladima koji nisu uspjeli dobiti subvenciju dodatno otežalo kupnju. Statistike pokazuju da su cijene stanova u Hrvatskoj 2017.-2022. rasle brže nego prije, djelomično potaknute i državnim subvencijama koje su padale u vrijeme kada su i kamate bile niske (pa su ljudi masovno kupovali). Tako se mjere pomoći pretvaraju u višu cijenu imovine, a korist za kupce djelomično poništi. Ipak, hrvatska Vlada smatra da je program ispunio svrhu – tisuće obitelji riješile su stanovanje i potaknuto je tržište. Posljednji krug APN subvencija bio je 2023., a za dalje se planiraju eventualno drugačiji modeli poticane stanogradnje.
Bosna i Hercegovina: krediti uz nisku fiksnu kamatu preko državne banke
Bosna i Hercegovina nema jedinstvenu državnu politiku za cijelu zemlju po ovom pitanju (entiteti vode svoje programe), ali se ističe primjer Federacije BiH, koja je krenula drugim putem – kroz državnu komercijalnu banku. Union banka d.d. Sarajevo od 2018. plasira stambene kredite za mlade pod posebno povoljnim uvjetima, uz financijsku podršku entitetske vlade. Model je sljedeći: Vlada FBiH svake godine osigurava određena kreditna sredstva (npr. 20 milijuna KM godišnje) koja po subordiniranim uvjetima plasira Union banci, a banka onda ta sredstva daje mladima kao stambene kredite. Kamatna stopa za krajnje korisnike fiksirana je na 2,99% godišnje (nominalno) tijekom cijelog roka otplate, do 25 godina. Nema povećanja kamate nakon nekoliko godina – dakle, mladi u FBiH dobivaju dugoročno jeftin kredit s kamatom ispod tržišne. Tako niska stopa moguća je jer Vlada daje banci kapital uz simboličnu 0,1% kamatu, praktički subvencionirajući razliku do tržišnih uvjeta.
Ovaj program u FBiH također ne zahtijeva obavezno učešće – Union banka je 2018. uspjela ispregovarati da klijenti ne moraju osigurati 20% učešća kao kod komercijalnih kredita. Tako su u trećoj fazi projekta krediti plasirani s fiksnom maržom 2,99% na 20 godina. U Federaciji BiH ciljna skupina su također mladi ljudi (do 35 godina) i prvi put kupci. Kroz nekoliko godina realizacije program je polučio uspjeh: do 2023. je odobreno preko 1.000 takvih kredita, ukupne vrijednosti oko 100 milijuna KM (cca 50 milijuna eura). Interes je bio toliki da su u nekim ciklusima zahtjevi premašili osigurana sredstva već za dva mjeseca. Vlada FBiH nastavila je svake godine dokapitalizirati tu kreditnu liniju (2024. je izdvojeno čak 40 milijuna KM, dvostruko više nego prethodnih godina, kako bi se odgovorilo na potražnju). Važno je da Federacija BiH tu pristupa kao »socijalna banka« – Union banka ne maksimizira profit nego radi na načelu održivosti i društvene uloge, pa čak nudi i dodatne pogodnosti poput sniženja kamate za 0,25% po rođenju djeteta korisniku kredita. Na taj način potiču i natalitet, slično kao hrvatski model, ali kroz smanjenje kamate (npr. s 2,99% na 2,74% nakon rođenja djeteta).
Efekti u FBiH su donekle slični kao i u Srbiji – mladi s redovnim primanjima lakše dolaze do kredita, a cijene nekretnina su također posljednjih godina porasle. Kako je obujam kredita manji, nije došlo do tako drastičnih poremećaja cijena kao u Hrvatskoj. Međutim, program je pomogao tek manjem dijelu populacije – uglavnom u urbanim sredinama. Mlade obitelji u BiH i dalje se suočavaju s visokom cijenom kvadrata i nedostatkom novogradnje, pa su vlasti zaključile da uz kreditne subvencije treba i direktno poticati gradnju povoljnih stanova.
Crna Gora: »Hiljadu plus« stanovi – rješavanje stambenog pitanja bez učešća
Crna Gora je još 2010. pokrenula projekt pod nazivom »Hiljadu plus« s ciljem da mladim obiteljima omogući lakšu kupnju stana. Projekt se provodio u fazama (prva 2010.-2011., druga 2015.-2017., treća 2018., četvrta 2020.-2021., a planira se i peta faza). Za razliku od Srbije i Hrvatske koje su poticale potražnju (kroz kredite), Crna Gora je kombinirala i poticaj na strani ponude, odabrani investitori ponudili su stanove po sniženim cijenama, a država je osigurala povoljne kredite građanima za te stanove, uz minimalno ili nula učešća.
U trećoj fazi (2018.) projektu se priključilo pet komercijalnih banaka, a građanima nije bilo obavezno učešće za kredit – što je velika stvar, jer je dotad standardno 20% učešća bio problem. Kamatna stopa koju su banke ponudile uz državnu podršku imala je fiksnu maržu 2,99% na rok do 20 godina, što je oko 40% jeftinije od tadašnjih tržišnih uvjeta. Ostatak do pune kamate osigurala je država kroz aranžman s Razvojnom bankom Vijeća Europe (CEB). Kao rezultat, stanovi su se mogli kupiti uz mjesečne rate osjetno niže od uobičajenih. Ponuda stanova u tom ciklusu obuhvatila je 645 stambenih jedinica kod 28 provjerenih investitora, po unaprijed formiranim cijenama (u pravilu nižim od tržišnih u tom trenutku). Oko 400 do 450 obitelji se očekivalo da će riješiti stambeno pitanje u toj fazi, što s prethodnim fazama čini ukupno više od 1.000 obitelji – otud naziv projekta.
Uvjeti za sudjelovanje bili su slični srpskom programu: crnogorski državljani bez adekvatnog stambenog prostora. Nisu smjeli imati stan u vlasništvu u posljednje tri godine, niti više od 1/3 suvlasništva nekretnine veće od 90 m². Postojala su i ograničenja dohodaka i veličine stana – npr. za bračni par bez djece limitiran je jednosoban ili dvosoban stan do 60 m², za četveročlanu obitelj trosoban do 88 m². Time se htjelo spriječiti da netko s visokim primanjima kupuje prevelik stan preko projekta ili da samci uzimaju obiteljske stanove. Prioritetne grupe bili su mladi bračni parovi (oba supružnika do 35 godina), samohrani roditelji i sl.
Zbog rasta euribora i poskupljenja gradnje crnogorska Vlada je 2023. čak morala revidirati uvjete za narednu (petu) fazu jer se više nije moglo ponuditi stanove po cijenama od prije par godina. Unatoč izazovima, »Hiljadu plus« ostaje primjer integriranog pristupa – država posreduje između banaka, građevinara i građana kako bi svima pomalo dala poticaj i podijelila teret.
Ivan Ušumović
